证券时报记者 张一帆
近期，各处所当局对闲置地皮的收储节拍显明放慢。2月以来，广东多地表露收储打算，总收购价钱超180亿元。在中心明白专项债收购存量闲置地皮的治理措施之后，各地政策履行志愿踊跃。
梳理各案例表现，较地皮出让价折让一至两成是广东各地地皮收储的广泛价钱，并对所收购地皮的用处不特殊的偏好。现在，各能级都会均积淀了一批久长不开辟的闲置地皮，经由过程专项债资金实现库存盘活，将年夜年夜增加市场存量地块，有利于稳固市场预期，对那些新居买卖仍存在较年夜流量的地区而言更是如斯。
察看人士倡议，下一步能够从收购价钱尺度、地皮调规、地皮置换等层面进一步优化收储政策，更好施展化解楼市库存、稳固市场的踊跃感化。
1 收储节拍放慢
2月11日，湖南省长沙市就应用处所当局专项债券资金收回存量闲置地皮发动征集。长沙市天然资本跟计划局表现，将依照政策请求充足斟酌市场需要、地块前提等要素，断定拟收回动向地块跟时序部署，分批归入地皮贮备打算。
细心来看，这份征集对收购的地皮用处不特殊的偏好，对地皮应用权持无方的企业性子亦无请求。只有是企业有力或不肯再开辟应用的地皮，不管是已供给未开工的室庐用地跟商服用地，或已开工未建立实现但具有宰割前提的地皮均可归入。同时，老旧厂区、堆栈等产业用地跟教导、医疗、卫生等大众效劳设备等低功效地也获归入征集范畴。
在此之前，广东省各市先行一步。
1月尾以来，广东省多个都会公示了2025年第一批地皮贮备范畴申报处所当局专项债的名目情形，据记者不完整梳理，共波及9个都会（区）的63个地块收储信息，总收储金额183亿元。在2月7日，珠海市天然资本局公示拟收储14宗用地，地皮用处笼罩贸易、寓居、旅店等种种范例，总收储金额约66.4亿元。珠海市将此次收储定名为“2025年第一批”，珠海市天然资本局相干任务职员表现，往年珠海还会持续收贮存量闲置地皮。
中指研讨院政策研讨总监陈娴静告知记者，“近期羁系部分明白各项政策，为处所落地履行供给了必定领导，在此基本上，往年以来局部地域宣布了征集收购存量地皮的布告。”
客岁11月，天然资本部发文化确专项债收购存量闲置地皮的细则，同年12月国办发文化确容许专项债券用于地皮贮备。至往年1月10日，财务部综合司司长林泽昌发声让市场吃下了放心丸。在国新办举办的消息宣布会上，林泽昌称：“曾经明白了专项债治理的相干请求，处所曾经能够做了。”话音刚落，随后的两个买卖日，申万房地产指数累计年夜涨4%。
中心明白措施，处所当局踊跃呼应。察看天下31个省份处所当局任务讲演，至少有15个省份说起存量地皮等有关内容。在落实举措最快的广东省，其1月15日宣布的当局任务讲演中即疾速呼应，亮相要应用好专项债券资金接纳闲置存量地皮、收购存量商品房用作保证性住房。
2 无效增添库存
地皮收储怎样感化于地产市场？
林泽昌预期，专项债收购存量闲置地皮相干政策将有利于改良地皮的供求关联、加强房地产企业资金活动性，同时有利于弥补重点范畴的地皮贮备。
以此次收储举措较年夜的珠海市为例。在拟接纳的14宗地皮中，有8宗波及室庐用处，共计收储面积约18公顷，全体已超越商定动工时光，处于未动工状况。此中，有6宗地块处于斗门区，处所国企珠海年夜横琴团体无限公司、珠海华发团体无限公司是以上地皮的终极持有人。
从回购总量来看，这些地皮到达了珠海市现存未开工地皮的8.5%，明显地增添了潜伏库存压力。依据珠海市最新转达的存量室庐用地情形，停止2024岁尾，珠海市存量室庐用地159宗，对利用地总面积802.52公顷，此中未开工地皮面积210.21公顷、已开工未完工面积592.31公顷。
仅依附开辟、贩卖施展感化，在供需两弱的市场情况下，2024年珠海室庐市场库存仍在累积。据珠海华夏地产方面统计，停止2024岁尾，珠海室庐市场全市库存363.36万平方米，同比微增2.32%，按近6个月去化速率，去化周期约20.74个月，仍处于较高区间。
在此配景下，珠海房企的贩卖策略锁定“去库存”，一方面表现在全市新推货量连续下探，另一方面则是楼市贬价频现。据统计，2024年，珠海全市市场均价2.36万元/平方米，同比下跌7%。
珠海本轮收储举措中，室庐用地最为会合的斗门区，实在也是当下珠海市室庐市场库存最为会合的地区，该区地皮库存达90.07万平方米，占全市的25%。在剧烈竞争之下，斗门区客岁“以价换量”趋向显明，整年市场均价同比降落约11%，年夜于珠海市全市程度，且整年贩卖套数依然同比增加约20%。
珠海市的情形，在天下范畴内存在必定代表性。国度统计局的公然数据表现，2024岁终，商品房待售面积已超越7.5亿平方米（完工未售），同比增10.6%，此中室庐待售面积增加16.2%。同时，这一统计并不包含施工面积跟待开辟地皮等狭义库存。
克而瑞研讨核心市场研讨总监马千里告知记者，现在各能级都会均有大批狭义库存为10年前出让的地块，若能踊跃自动处理久长不开辟的闲置地皮，将这些出让多年、仍未构成无效新居供给的狭义库存再度盘活，将年夜年夜增加市场存量地块，有利于稳固市场预期。
“尤其是对那些新居买卖仍存在较年夜流量，只是因为狭义库存过高而招致预期下滑的板块而言更是如斯。”马千里表现。
3 盘活存量名目
对房企而言，取得收储机遇，无疑是将闲置资产盘活，增添资金活动性最快、最直接的方法。
在珠海市本轮收储的宅地名目中，位于金湾区的两宗地皮回购金额最高，共计收储金额约为18.68亿元。据懂得，以上两宗地皮落拍于2023年12月，彼时珠海华发团体无限公司旗下公司以总价21.03亿元竞得该地块，现在仍未开辟。本次对应收储价钱相称于出让价的八九折。
八折以上，是广东本轮收储举措中最为罕见折价比例。据中指研讨院统计，近期出炉的收储案例中，约70%的地块拟收购价钱与成交价的比值在80%至100%之间，超40%的地块比值在90%至100%之间，13%的地块比值在70%至80%之间。
“收地基本价钱就低断定，在收购价钱的制订中，市场评价价、企业拿地本钱等是主要参考。”陈娴静先容。
2024年11月，天然资本部宣布的242号文中明白，收储价钱为地皮市场评价价钱与企业地皮本钱就低断定收地基本价钱，再依据市场局势、条约履约情形等群体决议断定基本价钱下调幅度。记者取得的一份回购地皮请求表中表现，处所当局还就企业对该地块的预期回购价钱收罗动向，并同步网络受让后交纳税费等付出情形。
记者从房企方面懂得到，现在各家房企对各地当局收储举措立场踊跃，坚持较高的存眷度，正在依据政策偏向梳理旗下名目。华发股份（600325）董事局副主席、总裁陈茵表现，2025年，房产开辟板块将缭绕“消化存量、优化增量、腾笼换鸟再动身”任务总基调，抢抓国度政策机会，尽力抓好去库存、资产盘活、做优增量等攻坚重点。
有房企人士向记者表现，“现实上，一些闲置地块即使不被收回兑现现金流，只有从新收拾计划，对咱们来说都有很年夜的代价。”
现在，市场上曾经呈现房企溢价回购收储地块的案例。
客岁岁尾，越秀地产以约20.23亿元竞得广州市海珠区年夜干围地块。值得留神的是，该地块恰是客岁11月越秀地产以15.29亿元现金弥补退还的地块，一出一入之间，年夜干围地块“涨价”5亿元。该地块代价的盘活，恰是受益于地皮计划的调剂，在退地时年夜干围地块性子为贸易用地兼容商务用地，而在收回时地块已改变为二类寓居用地，容积率、绿地率等也有调剂。
同在广州，客岁岁尾，万科方面底价竞得广州南站商务区3宗宅地，该地块经由过程货泉及指标返还的方法收储零碎留用地，优化计划后再从新出让。针对这一案例，察看人士表现，经由过程货泉弥补及指标返还的方法收储零碎留用地，使处所当局有了定向托底地皮市场的资金，对缓解房地产泉源上的供求关联、增进房地产止跌回稳有主要意思。
4 进一步施展感化
收储节拍曾经提速，下一步怎样进一步更好地施展感化，依然存在一些难点有待霸占。
价钱成绩首当其冲。克而瑞研讨核心企业研讨总监房玲表现，现在对照市场评价价钱跟地皮本钱，就低断定收地基本价钱的准则，个别情形下缺乏以笼罩房企曾经停止的融资。而处所当局财务压力广泛较年夜，即使有专项债弥补收购资金也容易不会进步收购价钱，这就成为了妨碍地皮收储的基础抵触。
陈娴静倡议，能够优化收购价钱尺度，将地皮出让时的起拍价作为收购价钱的主要参考。国海证券首席经济学家夏磊倡议，能够在合乎领土保险计划的条件下，经由过程公道调剂计划前提跟计划请求，使其更好地顺应市场需要，使地皮因素应用效力无效晋升，转变传统的单一功效跟用处的用处所式。同时，放慢地皮二级市场建立，为未来的专项债退出供给前提。
同时，以后收购标的物更会合在处所国企，有察看人士以为，这一景象或难以变更其余范例企业的踊跃性。陈娴静以为，假如加年夜对平易近企的支撑力度，增进收回的地皮能够构成无效供应，如构成处所国资、央企、平易近企按35%：30%：35%的收储比例，局部地域能够将平易近企的比例晋升至40%以上。
对这一景象，房玲以为，或与地皮贮备核心现在只接收净地交付有关。在平日情形下，房企拿地获得国有地皮应用证后就会将地皮典质给银行获取开辟贷，因而房企手中很少有闲置的净地。“曾经脱险的平易近营房企很难筹集到充足的资金解押地皮；资金气力较为雄厚的央企跟处所国企则能够经由过程分配资金来解押地皮，从而实现地皮变现的目标。”房玲表现。
别的，依据天然资本部告诉请求，应用专项债收贮存量闲置地皮，再次出让准则上不必于商品房建立，也就是要么用于基本设备或大众设备建立，要么用于保证房建立。因为局部房地产市场低迷的都会消化地皮的才能无限，或也下降了当局收储的踊跃性。陈娴静倡议，能够进一步完美收储政策，尽快出台具体的操纵细则，赐与调规、地皮置换等更多政策支撑。
朴直证券剖析师刘清海表现，土储专项债五年后重启意思严重，天下范畴内或将连续落地，无效缓解房企现金流压力，提振楼市信念，坚固止跌回稳趋向。房玲表现，瞻望将来，收储政策无望在局部房地产市场跟处所财务绝对较好的都会增进楼市供需均衡与价钱稳固，同时为保证性住房跟都会更新供给资本支撑。
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